6 juin 2019 8 minute(s)

Villages français, villages vivants

La désertification des centres-villes français n’est pas une fatalité. C’est la conviction de Villages Vivants, une structure atypique qui vise, à travers un modèle inédit d’immobilier commercial collaboratif et solidaire, à soutenir la revitalisation des territoires ruraux et recréer du lien social. Entretien avec Raphaël Boutin Kuhlmann, l’un de ses trois cofondateurs.
raph_couleur.jpg, par AdminLetsGo

Qu’est-ce qui vous a poussé à créer Villages Vivants ?

Raphaël Boutin Kuhlmann – C’est à la fois un constat et une rencontre.

Un constat, à la fois négatif et positif. Celui d’une France des centres-villes qui se dépeuple, se dévitalise avec des rez-de-chaussée sur rue qui se ferment, des commerces qui disparaissent et une fonction socialisante qui se perd. Mais aussi le constat d’initiatives qui émergent un peu partout sur le territoire et changent la conception du développement local : tiers-lieux, cafés associatifs, librairies coopératives, ateliers de réparation de vélos se créent ici et là, ancrés sur des lieux définis, portés par les habitants et répondant à un besoin, sans être forcément lucratifs mais qui vont rechercher le pacte social, la cohésion territoriale.

Et la rencontre entre trois personnes : Valérie Dumesny, qui travaillait à la Nef, une banque éthique ; Sylvain Dumas, qui venait du secteur du micro-crédit et a accompagné la création d’entreprises en France et à l’international ; et moi qui ai travaillé dans le monde des collectivités, du développement local puis de l’immobilier solidaire chez Terre de Liens. Dans la combinaison de ces expériences, on trouve tous les germes de Villages Vivants.

 

En quoi consiste votre démarche et en quoi est-elle unique ?

R. B. K. – En France, Villages Vivants est la première foncière commerciale solidaire dédiée aux territoires ruraux, aux centres-villes et aux acteurs du changement social. Nous sommes les premiers à nous attaquer à l’immobilier commercial avec une offre triple : l’accompagnement des collectivités dans la revitalisation de leurs territoires ; l’accompagnement de porteurs de projets de l’innovation sociale ; le rachat de locaux commerciaux, leur rénovation puis leur location à tarifs préférentiels aux porteurs de projets. Jusque-là, il n’existait pas de modèle économique ni de structure juridique pour lever le verrou de l’accès à ce type d’immobilier, qui reste très cher même dans les territoires ruraux, et aux travaux de rénovation. Nous nous sommes inspirés des modèles du logement social et du portage collectif de la propriété immobilière pour l’appliquer au commerce de proximité et aux lieux d’innovation sociale dans les centres-villes et les villages.

 

Comment cela fonctionne concrètement ?

R. B. K. – Nous avons créé une société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) pour marquer clairement notre volonté d’être dans le champ de l’économie sociale et solidaire et d’avoir une gouvernance coopérative. Cette SCIC lève des fonds puis monte des SCI par territoire ou par projet dans lesquelles elle injecte des fonds nécessaires à l’achat immobilier, complétés d’emprunts bancaires. Ces SCI sont propriétaires du bien et perçoivent des loyers à prix progressifs qu’elles reversent à la SCIC, également rémunérée pour la gestion locative et patrimoniale, la gérance et l’ingénierie nécessaire à l’achat des biens. La SCIC effectue en parallèle des missions auprès des collectivités. Ce montage financier un peu complexe, inspiré du modèle des grandes foncières commerciales, permet de générer des flux financiers qui stabilisent notre modèle et de démultiplier notre action.

 

Un des piliers de Villages Vivants est aussi d’impliquer les habitants, notamment financièrement ?

R. B. K. – Oui. Nous avions constaté que les acteurs intervenant dans les centres-villes (collectivités, institutionnels…) ne prenaient souvent en compte que l’activité des commerçants, sans se poser la question des usagers. Nous avons donc voulu changer d’approche car nous croyons beaucoup aux mobilisations collectives. Aujourd’hui, on s’aperçoit que les projets de revitalisation qui fonctionnent sont ceux qui impliquent les usagers de proximité : une librairie coopérative, un café associatif, un tiers-lieu où les habitants puissent donner de leur temps en bas de chez eux. Une autre façon très concrète de les impliquer est d’avoir recours au financement participatif.

 

Vous pariez sur le développement de l’ESS en milieu rural, pour investir les boutiques que vous rénovez et louez à tarifs préférentiels. Qu’est-ce qui vous fait dire que le mouvement peut prendre ?

R. B. K. – La demande est énorme. Tous les jours ou presque, des porteurs de projet des quatre coins de la France nous contactent pour nous dire : j’ai un super projet, basé sur un business plan, répondant à un besoin, mais la banque vient de me refuser le crédit parce que je veux m’installer à Mende… Les initiatives sociales sont en train d’exploser. J’ai beaucoup arpenté les territoires ruraux lors de mes expériences professionnelles passées, j’ai notamment travaillé à l’association des maires ruraux de France il y a plus de dix ans, et je vois paradoxalement, alors qu’on parle de plus en plus de la France périphérique avec le mouvement des Gilets jaunes, combien le potentiel de richesse humaine et d’innovation est immense sur nos territoires. Nous n’avons peut-être pas tous une agriculture foisonnante, de l’industrie, etc. mais tous, nous avons la possibilité de nous mobiliser et de passer à l’action. Je suis persuadé que l’économie sociale et solidaire est un levier indispensable de développement des territoires ruraux en France, parce qu’elle est non délocalisable.

 

À quelle échelle territoriale opérez-vous ?

R. B. K. – Pour le moment nous sommes basés dans la Drôme, à Crest, et intervenons dans un rayon de 200 km. Nous avons effectué 4 acquisitions de locaux et le premier commerce a ouvert il y a quelques jours. Nous effectuons aussi des missions pour des collectivités. Cela nous permet de faire la preuve de notre concept et de rectifier le tir si besoin.

Mais un modèle de foncière ne fonctionne qu’avec un portefeuille de biens importants. L’idée est donc de nous déployer à travers le territoire français en ouvrant des antennes régionales : d’ici 10 ans, nous visons 7-8 antennes gérant 200 boutiques et 30 millions d’actifs pour les lancer. D’ores et déjà, nous sommes en contact avec des régions et des départements comme le Gers, la Gironde, les Pays-de-Loire, la Mayenne… Ce sont nos projets actuels qui financent le déploiement. Ils nous confirment aussi qu’il existe un boulevard devant nous !

 

Recherchez-vous des partenaires pour vous accompagner dans ce déploiement ? Si oui, quel genre ?

R. B. K. – Nous avons d’abord besoin de partenaires locaux comme les collectivités. Mais nous avons surtout besoin de travailler avec tout l’écosystème de la création et de l’accompagnement d’entreprise : les CAE, les incubateurs, les réseaux France Active et Initiative… Ce sont déjà nos réseaux mais il faudra reconstruire dans chaque région un nouveau maillage local, pour ne pas réinventer les dynamiques existantes mais plutôt s’appuyer dessus.

Nous travaillons aussi activement à convaincre les investisseurs institutionnels et les banques qui ont déjà pour certains un pied dans Villages Vivants.

 

Votre modèle pourrait-il être aussi pertinent hors de France ?

R. B. K. – Sur l’intention certainement, avec cette approche de la propriété entièrement consacrée à l’usage et portée par des collectifs. Maintenant notre modèle, tel qu’il est, s’est vraiment construit selon une logique nationale, sur des mécanismes et des structures français. Il faudrait transposer pour essaimer.

 

Que pensez-vous de l’initiative Action Cœur de Ville, lancée par la Banque des Territoires au profit des entreprises publiques locales ?

R. B. K.  – Le plan Action Cœur de Ville ne concerne pas uniquement les entreprises locales. C’est un dispositif intéressant qui permet de recentrer et mettre en musique un ensemble de moyens pour revitaliser les centres des villes moyennes en agissant sur le commerce, le logement, le cadre de vie… Il a le mérite d’avoir mis le focus sur le problème de la dévitalisation. Mais comme tout dispositif réservé, il est excluant pour les territoires qui n’ont pas été retenus, notamment les territoires ruraux. C’est pourquoi le gouvernement s'apprête à lancer un plan Action Cœur de Bourg pour ces derniers. J’ai d’ailleurs été auditionné sur son élaboration. Dans tous les cas, nous croyons qu’un projet de revitalisation réussi doit partir du territoire et être porté par ses acteurs de terrain, notamment les habitants et usagers. On ne crée pas de la vie par saupoudrage ou juste par une volonté politique.

 

Comment définiriez-vous l’esprit français de votre initiative, s’il en est un ?

R. B. K. – Déjà, l’emblème de Villages Vivants est un coq ! Avec cette initiative, nous venons convoquer une image d’Épinal : ce village à la française dans lequel on a grandi ou ont habité nos grands-parents, avec son café, sa boulangerie, son église, son école, sa poste. Mais nous ne cherchons pas, avec Villages Vivants, à reproduire les territoires ruraux d’autrefois à l’identique : le commerce d’hier ne sera pas le commerce de demain, et c’est pour cela que nous avons investi le champ de l’innovation sociale. On ne retrouvera pas forcément un épicier ou une boulangerie dans tous les villages de France, mais ce qui ne changera pas, c’est le besoin d’être ensemble, de se retrouver dans un lieu, et c’est ce que nous voulons porter à travers le territoire national.


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